去年以来，针对商住房、小产权房、住房再上市时间，多地出台了限制政策，自此买房已经不仅从价值、地段角度考虑了，购入的住房能否再转手变现也是值得重视的问题。目前的楼市是个受政策影响显著的市场，在明确自身购房目的后，要结合市场政策变化有个自己的判断标准，尤其是知道哪些房子能买，哪些不建议买。

    1、热点城市商住房

    去年，包括北京在内的多个城市出台政策限制商住房，以北京为例：

    一是：规定在建在售的新房不允许卖给个人；

    二是：购买二手房商住，与住宅同等购房资格，五年社保与连续60个月缴税；

    三是：已经入住的商住房再出售，只能全款，停止银行对商住房的贷款业务。

    限制政策之前，选择购买商住房的人，无外乎是因为两个理由：一是商住房面积小、总价低，购买成本低；二是在限购城市商住房不受限购政策影响，也就不占用购房资格。然而现在几乎锁死了所有优势，商住房犹如被打入“冷宫”一般，成为房主的烫手山芋。

    虽然只是个别城市出台限制政策，但是对于其他热捧商住房的城市来说，风险犹在。每个城市对商住房都会有一个容忍度，如果商住房扰乱了市场整体正常，那么离被“判刑”也不远了。

    2、房价收入差异过大的三四线城市房子

    近一年三四线房子的表现很抢眼，这类城市在之前原本是相对平静的，该有房的都有房子了

    有政策限制的城市，虽然房子未必好，但是市场上不缺房子。之后大城市外溢的投资需求涌入，推高了当地房价，一个不起眼的小县城房价飙到7、8千/平方米甚至更高，而当地的平均收入也才不过3000元，新房买到手后就变成了二手房，当地人的消费能力摆在那里，即便想买人家也去买价格更低新房，投资客的二手房变得有价无市，想转手可没那么容易了，这类小城市不在少数。

    3、无正规产权证的小产权房

    小产权房，指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由**房管部门颁发，主要有以下几类：

    1）占用集体用地或耕地违法建设，将农民集体用地使用权流转，用于商品住宅开发的违法建筑。

    2）在政府划拨或出让的土地上，不按**功能开发或使用，并将限制销售的房屋直接在市场上销售，具有产权纠纷隐患的不完全产权房。

    3）在军队享有使用权的土地上进行商品房的开发，之后卖给军人以外的地方居民，俗称“军产房”。

    小产权房没有正规产权证，因此无法上市交易、办理贷款，从法律角度看是毫无保障的。

    4、限制再出售时间的新房

    有些城市规定新房买入后几年内不能出售，刚需买房是为了自己住，短期内不会有卖房需求，而对于炒房客来说，买了以后几年内不能出售，靠短期内升值变现就不太现实了，尤其要避免把鸡蛋放在一个篮子里，钱都用来买了房子，有多余的钱不如买点收益稳定的理财。

    5、购买不满五年的保障房

    像经济适用房、两限房等保障性住房在上市需要满足一定条件，通常需要购买满5年才能出售，而且由于在购入的时候免收了土地出让金、价格也是执行政府指导价，再出售要缴纳比正常商品房高很多的税费，这点要注意。

    在政策的大背景下，住房的投资属性被不断削弱，对购房人来说整体买房思路也要有所转变，明确购房目的得同时，要对购房地的市场和政策有个全面了解，千万别脑袋一热就冲上去买房，入坑想再出来可就没那么容易了。

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